图片牛股远期策略
从长期看，人才资源是产业升级和城市发展的根本保障，未来大城市人才策略也将从“落户抢人”转向“以房抢人”。
文丨崔秀丽 《中国房地产金融》专栏作家
住房保障体系建设是关系亿万百姓的安居大事，被列入“十四五”住房发展规划的“重中之重”。
2020年12月，中央经济工作会议首次明确：“高度重视保障性租赁住房牛股远期策略建设，解决好大城市住房突出问题。”
迄今过去近一年，从中央到各地区、各部门，推动保障性租赁住房相继推出了系列政策。在市场看来，目前已经“取得初步成效”。
202, 0);box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">政策密集出台、多地“因城施策”
一个需要提及的大背景是，在2021年下半年，保障性租赁住房的相关政策加速出台。6月，国务院常务会议确定加快发展保障性租赁住房的政策。7月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（下简称《意见》），第一次从国家层面明确住房保障体系的顶层设计，明确提出今后国家的住房保障体系以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体。
《意见》指出，在保障基础上，引入市场化参与主体；在土地、金融等方面建立较为完善的支持措施。保障性体现在：租金接受政府监管，低于可比市场价格，户型也以70平方米以下的小户型为主。从参与主体看，政府给政策及补贴，引导社会各方参与，原则是“谁投资、谁所有”。土地供应保障包括两部分，一部分是存量用地的转化，闲置房屋、产业园、企事业单位自用等土地均可在政策鼓励下转为保障性租赁住房；另一部分是新增供地，明确规定保障性租赁用地单独列入用地计划，应保尽保。税收及金融支持，则体现在对于参与企业进行减税，同时加大信贷、债券、ABS、REITs的支持。当前的支持政策已相对完善。
《意见》出台后，各部门、各地方政府快速跟进。
各地加快房源筹集，进展顺利。并根据实际“因城施策”，发展适合自身的保障性租赁住房模式。
据住建部数据，2021年1—9月全国40个重点城市已开工建设保障性租赁住房72万套，完成计划筹集目标77%。
“从住房租赁角度看，上海筹集租赁房的指标已超额完成。一线城市完成得都不错。”魔方品牌公关高级经理蒋芳芳接受《中国房地产金融》采访时称，“现在推保障房，从中央到地方，都响应得挺快。”
此外，土储数据显示，今年多地第二轮土拍中，配建保障性租赁住房、人才公寓及共有产权房等已成为“标配”。
模式探索上，杭州、厦门在“保基本”（以小户型为主）基础上，将保障性租赁住房分为住宅型和宿舍型两类，进一步细化需求端“职住平衡”；广州、合肥、成都等地提出保障性租赁住房租金应低于周围市场租金10%～15％。已经成为可复制、可持续的发展模式。
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202, 0);box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">市场存在的顾虑及症结
一边是牛股远期策略，政府支持政策密集发布，搅动市场热度；另一边是，市场化主体对自持租赁住房（即重资产租赁住房）反应冷淡，持观望态度。
实际上，从今年部分一二线城市的第二次集中供地看，涉及保障性租赁住房或共有产权地块的，参与主体基本是地方国企，市场化主体参与相对受限。存量房改造上，也参与较少。
据国储数据，北京第二批集中供地，可提供“保障性租赁住房”及共有产权住房面积约30万平方米，涉及宗地主要由国企获得；武汉第二批土拍近七成地块为国资或地方平台公司所获，涉保障性住房、产业用地等。
市场对自持租赁住房的顾虑及症结，主要集中在以下几点：
（一）成本收益严重依赖政策优惠
市场化主体，尤其自持租赁住房的企业，首先考虑的是经济性和市场的长期稳定性。
长租市场因成本税费高、前期投入大、回收期长等问题，经济效益一直比较差。保障性租赁住房属安居工程，限租金，“低于同地段同品质市场租赁住房”。那么，市场化主体，如何在受限的租金收益里，实现可持续发展？
业内人士称，“控制成本是重中之重。”但考虑保障性住房不仅“有房住”，还要“住得好”，建安成本不能降。只能从土地成本、财税、融资成本上控制。这几项成本，严重依赖政府给的优惠政策。
先算一笔账。按一线城市地价、租售比1.5左右，测算一线城市自持物业的租金收益约4~5%。土地开发阶段的融资成本如美元债约4~8%。如没有优惠政策，租金收益将无法覆盖资金成本。
“在一线城市，自持物业租赁回本最少30年，优惠政策的长期性、一致性和连贯性，尤其重要。市场稳定，我们非常愿意参与！”一位不愿具名的房企人士称。
实际上，优惠政策，政府都想到了！
2021年下半年，《意见》出台，土地、税务、金融成本等优惠政策，已陆续发布。从上海、南京等地出让的纯租赁地块的价格看，租赁用地的价格约为纯住宅用地30％~40％。税收上，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税，减税力度较大。融资上，将直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目纳入基础设施公募REITs试点项目，据最近的公租房REITs成本，约3.5~5%。一二线城市的租金收益，大部分满足条件。但财政补贴力度，目前尚未落地。
这些优惠政策的落地、执行，需长时间验证。这正是市场化主体期待与顾虑的地方。
实际上，长期稳定的市场环境，才能给市场主体参与的信心。
(二) 地方政府才是关键推手
发展保障性租赁住房，地方政府是关键的推手。
国务院常务会议确定，加快发展保障性租赁住房，省级政府负总责，市级政府负有主体责任。支持保障性租赁住房发展的优惠政策，均在地方政府落实、执行，并长期推进。
但地方财政压力大，可能导致保障性租赁住房推进不及预期。
目前，据下半年一线城市集中供地竞拍情况，保障性租赁住房的用地成本，比纯住宅成本下降约30%~40%，对地方土地财政形成压力。另一方面，地方政府同时还需对保障性租赁住房从供给侧提供补贴。如地方财力不足，势必影响推进保障性租赁住房的进度与积极性。
“政府加大保障房的供应，会对房产市场加大竞争。”安歆创始人&CEO徐早霞接受《中国房地产金融》采访时表示。
国泰君安报告也称，保障性租赁住房，短期内对商品房形成一定冲击，但中长期支撑购房需求。
这意味着，地方政府须着眼未来，而不是短期的直接经济效益。
在魔方品牌公关高级经理蒋芳芳看来，“保障性住房政策，接下来要看政策该怎么落地，这也是决定整个行业如何发展的一个很重要的信号和助力。”
（三）金融属性弱、融资受限、自持租赁模式承压
保障性租赁住房，属民生，金融属性较弱。拿地成本低，对融资信用的支撑远低于商品房。
据业内人士称，商品房的信用派生包括拿地、开发、销售，与保障性租赁住房的区别：
1）拿地端主要是企业层面的融资，如海外债及前融，保障性租赁住房也可以有类似融资渠道，但因地价仅为纯商品房的35%~40％，信用派生能力大幅下降；2）开发端主要是开发贷，保障性租赁住房也有类似融资，但抵押所得开发贷也因地价等比例下滑；3）销售端主要是预收款。这点是最大不同。保障性租赁住房只有建设完成后才能出租，没有销售回款，也不存在销售端杠杆。
可见，保障性租赁住房的融资能力，可能比纯商品房下降35%以上。
如果自持租赁住房，前中期将面临巨大的资金压力，限租金又让收益率空间变窄，如果没有一套成熟的资产管理与运营能力，自持租赁模式恐无法持续。
业内认为，自持租赁住房，实现可持续性，不是不可能。一套成熟的“建设-运营-退出”商业闭环，将帮助企业逐步实现商业的可持续性。但是，运营与退出是软肋。
运营端，建议引入专业的运营机构，帮助房企实现经济效益正向渠道。如轻资产租赁的成功代表，魔方、安歆等，帮助房企提高效率、引流需求端。
退出环节，目前相关政策还没有明确，有所缺失，以往以回购为主。但今年7月，发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，已明确将各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目纳入基础设施公募REITs试点项目。这实际上，已帮助解决了自持租赁住房的一个退出渠道。
但REITs对收益率有要求，不是所有租赁项目都可以发REITs。按照之前REITs经验，收益率要求4%~5%，底层资产通常分布在一线和部分二线城市，才能达到这个租金收益。
（四）盈利模式改善前，地方国企仍将是主力
《意见》称，保障性租赁住房，从参与主体看，主要是政府给政策及补贴，引导社会各方参与，原则是“谁投资、谁所有”。
业内人士称，保障性租赁住房，是用较低价格提供较好品质的租赁住宅。从商业发展看，其盈利模式无非是：重保障、轻收益。限租金下，盈利能力低于市场化租赁；中间的差由政策优惠、财政补贴去弥补，同时配以金融支持。
如上文所述，优惠政策支持力度的落地与执行，依赖地方政府。能否保持可持续性？目前较难预判。
但保障性住房，是民生问题，是整个社会保障体系一部分，直接经济效益不明显。业内认为：“在盈利模式改善前，市场化主体参与的压力比较大，也没有可持续性。”
他们认为，前期以国企参与、地方政府大力补贴为主，完成保障房规划目标是政治任务。
（五）需求端需长期培育
对保障性租赁住房，市场化主体担心的另一个问题，是供需匹配及需求教育。
如产业园配套的周边职住需求，存在时间错配。一般产业园发展起来需3-5年，周边租房需求也会拖延3-5年。意味着市场主体前期存在较大的资金和盈利压力。
租售并举，让租房也成为一种生活方式，前提是实现购租平权。这次《意见》也没有提及。租房落户，目前很多城市已尝试。但教育平权，恐将是“长期主义”。
此外，需求端的补贴还未落实，如美国退税、英国的物业管理减免，都是有效的激发市场化保护途径。
202, 0);box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">不畏惧长期主义，行业整体向好
保障性租赁住房，是民生，注定是一项“长期工程”。
“从政策制定，到资源整合、到监管流程，到建设落地，再到各主体参与，没有那么快，每个环节都是多部门协同的结果。”安歆创始人&CEO徐早霞对《中国房地产金融》这样表示。
由于开发企业“重周转”、地方政府“重土地财政”的传统观念，虽然保障性租赁住房吹风、预热一年多，但实际2021年才大幅发力。在“房住不炒”、监管定力不减的地产调控大背景下，一些积蓄高风险的开发企业和长租企业逐步出清。
“通过这一轮的黑天鹅事件，及紧跟其后的一些监管政策，有一些曾经不规范的、不可持续发展的因素，慢慢被收拢了。接下来，行业整体发展向好，已经在稳步的健康的轨道当中运行。”蒋芳芳表示。
与此同时，租售并举，将是房地产发展的必然趋势。房企将面临转型压力，除商品房开发，租赁业务有可能在未来成为新的“增长曲线”。这需要在一个长期稳定的市场环境下实现，从供给端、需求端给予有力的优惠政策，并落实到位。
以美国房企为例，商品房销售收入与租赁收入占比差不多，销售收入能覆盖公司的整个成本，租赁收入则成为公司的盈余。
地方政府土地财政观念的转变、供需两侧政策的逐步落实、市场环境的改善、企业自身运营能力的提高，所有这些，都是一项项“长期主义”，需要各参与主体，在时间的长河里慢慢积累、成熟！
202, 0);box-sizing: border-box !important;overflow-wrap: break-word !important;">必然走向“舞台中央”，成为新的发力点
在“房住不炒”、“租售并举”的地产新局面下，一方面，人口净流入大城市，人口流动导致的结构性住房供给不足，缺口大。据第七次人口普查数据，2020年全国流动人口为3.76亿人，绝大多数流动人口通过租房解决居住问题。保障性租赁住房可有效解决城市进城务工人员、新就业大学生等新市民、年轻人的住房困难。
另一方面，监管层对地产政策定力仍然较强，房地产投资预期下滑。据国家统计局网站，2021年1-9月，全国房地产开发投资112568亿元，同比增长8.8%，但增速从年初有所下滑。保障性租赁住房投资，一定程度上可以对冲房产投资下滑对经济的影响。
从政府收益看，虽然短期内对商品房有一定冲击。但从长期看，人才资源是产业升级和城市发展的根本保障，未来大城市人才策略也将从“落户抢人”转向“以房抢人”。
可以预见，保障性租赁住房必然走向房地产发展的“舞台中央”，成为新的发力点。
本文转自《中国房地产金融》杂志11月刊
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